Umlagefähige Nebenkosten: Die 17 Kostenarten nach BetrKV
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) – und nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung zahlt immer der Vermieter.
Die 17 Kostenarten
| Nr. | Kostenart | Typischer Umlageschlüssel |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten (vor allem Grundsteuer) | Wohnfläche |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch (Zähler) oder Fläche |
| 3 | Entwässerung | wie Wasser |
| 4–6 | Heizung, Warmwasser, verbundene Anlagen | nach Heizkostenverordnung (Messdienst) |
| 7 | Aufzug | Wohnfläche |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Personen oder Fläche |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Wohnfläche |
| 10 | Gartenpflege | Wohnfläche |
| 11 | Beleuchtung (Allgemeinstrom) | Wohnfläche |
| 12 | Schornsteinreinigung | Wohnfläche |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Wohnfläche |
| 14 | Hauswart | Wohnfläche |
| 15 | Gemeinschafts-Antenne / Breitbandnetz | siehe unten |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Wohnfläche oder Nutzung |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur wenn einzeln im Vertrag benannt |
Kabel-TV: Seit Juli 2024 meist nicht mehr umlagefähig
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss in der Regel nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden (Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs). Prüfen Sie Altverträge und nehmen Sie diese Position im Zweifel aus der Abrechnung.
Was nie umlagefähig ist
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, Porto für die Abrechnung)
- Instandhaltung und Reparaturen – auch wenn die Rechnung vom Hauswart kommt
- Rücklagen und Zinsen
- Kosten für leerstehende Wohnungen – die trägt der Vermieter
„Sonstige Betriebskosten“ richtig nutzen
Unter Nr. 17 fallen etwa die Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung oder die Prüfung von Feuerlöschern. Voraussetzung: Die Kosten sind im Mietvertrag einzeln benannt. Ein pauschaler Satz wie „sonstige Kosten“ reicht nicht.
So hilft NebenkostenKlar
Alle Kostenarten sind im Rechner schon vorbereitet, mit typischem Umlageschlüssel und Hinweisen. Positionen, die Sie nicht umlegen dürfen, stellen Sie auf „nicht umlegen“ – sie erscheinen dann nicht in der Abrechnung des Mieters.