Eigentumswohnung vermietet: Von der Hausgeldabrechnung zur Nebenkostenabrechnung
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist nicht die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter. Sie übernehmen daraus nur die umlagefähigen Betriebskosten Ihrer Wohnung, ergänzen die Grundsteuer und ziehen die Vorauszahlungen des Mieters ab.
Schritt 1: Umlagefähige Posten aus der Einzelabrechnung übernehmen
In Ihrer Einzelabrechnung steht für jede Kostenart der Anteil Ihrer Wohnung. Viele Verwalter kennzeichnen bereits, was umlagefähig ist.
| Meist umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müll | Verwaltervergütung |
| Heizung/Warmwasser (lt. Messdienst) | Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) |
| Hausreinigung, Gartenpflege | Reparaturen und Instandhaltung |
| Allgemeinstrom, Aufzug | Bankgebühren, Kosten der Eigentümerversammlung |
| Gebäudeversicherung, Haftpflicht | Rechts- und Beratungskosten |
| Hauswart (Betriebsanteil), Schornsteinfeger | Leerstand anderer Wohnungen |
Schritt 2: Grundsteuer ergänzen
Die Grundsteuer zahlen Sie direkt an die Stadt – sie steht deshalb nicht in der Hausgeldabrechnung. Ist sie im Mietvertrag als Betriebskosten vereinbart, nehmen Sie den Betrag aus Ihrem eigenen Grundsteuerbescheid dazu.
Schritt 3: Der richtige Umlageschlüssel
Seit Dezember 2020 gilt § 556a Abs. 3 BGB: Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Kosten nach dem Schlüssel verteilt, den die Eigentümer untereinander verwenden (oft Miteigentumsanteile). Das Umrechnen auf Quadratmeter entfällt dann. Nur wenn dieser Schlüssel unbillig wäre, gilt wieder die Wohnfläche.
Praktisch heißt das: Sie können den Anteil Ihrer Wohnung aus der Einzelabrechnung meist 1:1 übernehmen.
Schritt 4: Frist trotzdem einhalten
Auch wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat: Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). Eine Verzögerung durch den Verwalter entschuldigt nicht automatisch. Fordern Sie die Unterlagen also früh an und rechnen Sie notfalls auf Grundlage der vorliegenden Belege ab.
So geht’s mit NebenkostenKlar
Eine Wohnung, ein Mieter – das ist der einfachste Fall:
- Haus: Als „Gesamtwohnfläche“ die Fläche Ihrer Wohnung eintragen, Wohneinheiten = 1.
- Mieter: Gleiche Fläche wie oben eintragen.
- Kosten: Für jede umlagefähige Position den Anteil Ihrer Wohnung aus der Einzelabrechnung eintragen, plus Grundsteuer. Heizkosten mit Schlüssel „Messdienst“.
- Der Mieter trägt dann 100 % dieser Beträge – bei Mieterwechsel automatisch tagesgenau.
Noch vor dem Kauf? Mit dem kostenlosen Immobilien-Rechner sehen Sie Kaufnebenkosten, Tilgungsplan und ob die Miete die Rate trägt.