Immobilien-Rechner: Tilgung & Kauf-Check
Für alle, die eine Wohnung zum Vermieten kaufen möchten: Was kostet der Kauf wirklich, wie lange läuft der Kredit, was bleibt nach der Zinsbindung offen – und trägt die Miete die Rate? Alle Werte lassen sich ändern, nichts wird gespeichert oder übertragen.
Rechenhilfe, keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Zinssätze und Annahmen sind Beispiele; verbindlich sind die Angebote Ihrer Bank und der Steuerbescheid. Steuern (Abschreibung, Werbungskosten) sind nicht berücksichtigt.
So rechnet der Immobilien-Rechner
- Monatsrate: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Jeden Monat werden die Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet und auf Cent gerundet; der Rest der Rate tilgt.
- Sondertilgung: wird jeweils im Dezember zusätzlich von der Restschuld abgezogen.
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch sowie Ihr Makleranteil in Prozent des Kaufpreises.
- Mietrendite: brutto = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis; netto = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähiges Hausgeld − Rücklage) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten).
Häufige Fragen
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Weil die Monatsrate gleich bleibt und die Zinsen mit sinkender Restschuld fallen, steigt der Tilgungsanteil jeden Monat. Bei 2 % anfänglicher Tilgung und 3–4 % Zins dauert die Rückzahlung meist rund 28–30 Jahre.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten einer Wohnung?
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 %, Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5–2 % und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt ein privater Käufer seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision – häufig 3,57 % inklusive Umsatzsteuer. Zusammen sind das meist rund 5 bis 12 % des Kaufpreises.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %. Er ist eine grobe Vergleichszahl: Lage, Zustand und Entwicklung der Miete sagt er nicht aus.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die dann noch offene Restschuld wird mit einer Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen weiterbezahlt – bei der bisherigen oder einer anderen Bank. Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).
Welche Kosten der Eigentumswohnung zahlt der Mieter?
Die Betriebskosten im Hausgeld – etwa Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausreinigung – dürfen Sie über die Nebenkostenabrechnung umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben bei Ihnen. Diese nicht umlagefähigen Kosten gehören deshalb in den Kauf-Check.
Nach dem Kauf: die erste Nebenkostenabrechnung
Als Vermieter einer Eigentumswohnung rechnen Sie einmal im Jahr die Nebenkosten mit Ihrem Mieter ab – auf Grundlage der Hausgeldabrechnung. Wie das geht, steht im Ratgeber Eigentumswohnung vermietet und im Überblick umlagefähige Nebenkosten. Die Abrechnung selbst erstellen Sie mit dem Nebenkosten-Rechner. Weitere Themen finden Sie im Ratgeber.