Umlageschlüssel für Nebenkosten: Fläche, Personen, Verbrauch
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Kosten, die nach Verbrauch erfasst werden, verteilt man nach Verbrauch. Heizkosten folgen der Heizkostenverordnung.
Die gängigen Schlüssel
| Schlüssel | So wird gerechnet | Passt gut für |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Kosten × Ihre m² ÷ m² des ganzen Hauses | Grundsteuer, Versicherung, Reinigung, Garten, Strom |
| Personen | Kosten × Personen der Wohnung ÷ Personen im Haus | Müll, teils Wasser |
| Wohneinheiten | Kosten ÷ Anzahl Wohnungen | Kabel/Antenne (Altfälle), Gebühren pro Anschluss |
| Verbrauch | Kosten × Zählerverbrauch der Wohnung ÷ Hauptzähler | Wasser, Abwasser |
| Messdienst | Betrag direkt aus der Heizkostenabrechnung | Heizung, Warmwasser |
Rechenbeispiel Wohnfläche
Haus mit 210 m², Grundsteuer 620 €. Die Wohnung hat 70 m²: 620 € × 70 ÷ 210 = 206,67 €.
Wichtig: Gerechnet wird mit der Fläche des ganzen Hauses – auch leerstehende und selbst genutzte Wohnungen zählen mit. Deren Anteil trägt der Vermieter.
Heizkosten: nicht frei wählbar
Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: In der Regel werden 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und der Rest nach Fläche verteilt. Das erledigt meist ein Messdienst (z. B. ista, Techem, Brunata). In Ihre Nebenkostenabrechnung übernehmen Sie dann einfach den Betrag pro Wohnung aus dessen Abrechnung.
Kann man den Schlüssel ändern?
Ein im Vertrag vereinbarter Schlüssel gilt. Ohne Vereinbarung ist die Wohnfläche maßgeblich. Wird ein Verbrauch erfasst, darf der Vermieter diese Kosten künftig nach Verbrauch abrechnen – die Änderung muss er vor Beginn des Abrechnungszeitraums ankündigen.
Bei Mieterwechsel: zeitanteilig
Zieht ein Mieter im Laufe des Jahres ein oder aus, werden Kosten nach Fläche, Personen und Einheiten tagesgenau aufgeteilt. Mehr dazu im Ratgeber Mieterwechsel.