Wohnungsübergabe: Normale Abnutzung oder Schaden?
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen muss der Mieter nicht aufkommen (§ 538 BGB). Für Schäden, die darüber hinausgehen, haftet er – allerdings meist mit einem Abzug „neu für alt“, weil Sie sonst ein neues Teil für ein altes bekämen. Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).
Die Faustregel
Abnutzung entsteht zwangsläufig, wenn man normal in einer Wohnung lebt. Ein Schaden entsteht durch unsachgemäßen Gebrauch, Unachtsamkeit oder Missbrauch.
| In der Regel normale Abnutzung | In der Regel Schaden |
|---|---|
| leichte Laufspuren im Teppich oder Parkett | Brandlöcher, Rotweinflecken, tiefe Kratzer |
| verblasste Tapete, Ränder hinter Möbeln | Rückgabe mit knallbunten Wänden, obwohl neutral übergeben (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12) |
| einzelne Dübellöcher in üblicher Zahl | übermäßig viele Löcher, z. B. in den Fliesen |
| Kalkflecken, matte Armaturen | gesprungenes Waschbecken, abgebrochene Griffe |
| leichte Abdrücke von Möbelfüßen | Schimmel durch nachweislich falsches Lüften |
| Gebrauchsspuren an Türen | zerkratzte Türen durch Haustiere |
Die Grenze ist im Einzelfall oft streitig. Entscheidend sind Alter der Ausstattung, Mietdauer und wie stark die Spuren über das Übliche hinausgehen.
Dübellöcher und Schönheitsreparaturen
Ob der Mieter Dübellöcher schließen und Wände streichen muss, hängt davon ab, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn übertragen wurden. Viele ältere Klauseln sind unwirksam. → Schönheitsreparaturen
Abzug „neu für alt“
Muss ein beschädigtes Teil ersetzt werden, zahlt der Mieter nur den Zeitwert – nicht den Neupreis. Gerechnet wird mit der üblichen Lebensdauer.
Beispiel (Lebensdauer frei angenommen): Teppichboden, Neupreis inklusive Verlegung 1.200 €, angenommene Lebensdauer 10 Jahre, beim Auszug 7 Jahre alt, durch Brandlöcher unbrauchbar.
- Restwert: 3 von 10 Jahren = 30 %
- Ersatz durch den Mieter: 1.200 € × 30 % = 360 €
Welche Lebensdauer angemessen ist, beurteilen Gerichte je nach Material und Qualität unterschiedlich. Die 10 Jahre sind hier nur ein Rechenbeispiel.
Keine Frist zur Reparatur nötig
Hat der Mieter die Wohnung beschädigt, können Sie direkt Geld verlangen. Sie müssen ihm vorher keine Frist setzen, den Schaden selbst zu beheben (BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17).
Sechs Monate: die wichtigste Frist
Ihre Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem Sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 BGB). Danach kann sich der Mieter auf Verjährung berufen. Eine Ausnahme: Mit verjährten Ansprüchen dürfen Sie nach dem BGH noch gegen den Rückzahlungsanspruch aus einer Barkaution aufrechnen (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Beziffern Sie Schäden deshalb zügig und schicken Sie dem Mieter eine nachvollziehbare Aufstellung.
Beweise sichern
Wer einen Schaden behauptet, muss ihn beweisen. Am wichtigsten:
- Einzugsprotokoll – zeigt, dass der Schaden beim Einzug noch nicht da war.
- Auszugsprotokoll mit Unterschrift beider Seiten.
- Fotos mit Datum, am besten mit Übersicht und Detail.
- Kostenvoranschlag oder Rechnung für die Beseitigung.
Mit dem kostenlosen Übergabeprotokoll halten Sie Räume, Mängel, Zählerstände und Schlüssel direkt im Browser fest. Berechtigte Abzüge verrechnen Sie dann mit der Kaution. → Kautionsabrechnung