Schönheitsreparaturen: Wann muss der Mieter renovieren?
Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung
Kurz gesagt: Von Gesetzes wegen muss der Vermieter die Wohnung in Schuss halten – dazu gehören auch Schönheitsreparaturen. Der Mieter muss nur renovieren, wenn das wirksam im Mietvertrag auf ihn übertragen wurde. Viele Formularklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam – vor allem starre Fristen, Quotenklauseln und Klauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Gemeint ist das Beseitigen von Gebrauchsspuren durch normales Wohnen, typischerweise:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken,
- Streichen von Heizkörpern und Heizrohren,
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Nicht dazu gehören z. B. das Erneuern von Teppichboden, das Abschleifen von Parkett oder Reparaturen an Fenstern und Leitungen.
Wirksam oder nicht? Der Überblick
| Klausel im Formularmietvertrag | Wirksam? |
|---|---|
| Mieter übernimmt Schönheitsreparaturen „nach Bedarf“, Wohnung wurde renoviert übergeben | in der Regel ja |
| Starre Fristen („alle 3 Jahre Küche und Bad“) ohne Rücksicht auf den Zustand | nein (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03) |
| Wohnung unrenoviert übergeben, ohne angemessenen Ausgleich | nein (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14) |
| Quotenabgeltung (Mieter zahlt beim Auszug anteilig für noch nicht fällige Renovierung) | nein (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13) |
| Endrenovierung beim Auszug, egal wann zuletzt renoviert wurde | in der Regel nein |
Ist eine Klausel unwirksam, fällt die Pflicht des Mieters ganz weg – sie wird nicht auf ein „zulässiges Maß“ zurückgestutzt. Dann bleibt es bei der gesetzlichen Pflicht des Vermieters.
Unrenoviert übergeben: Was heißt das?
Eine Wohnung gilt als unrenoviert, wenn beim Einzug deutliche Gebrauchsspuren vorhanden waren. Kleine Spuren, die den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung nicht stören, schaden nicht. Ob renoviert oder nicht, ist eine Frage des Einzelfalls – und wird später oft gestritten. Dokumentieren Sie den Zustand deshalb beim Einzug. → Übergabeprotokoll
Ein angemessener Ausgleich kann z. B. ein spürbarer Mietnachlass für die Anfangsrenovierung durch den Mieter sein.
Wenn die Klausel unwirksam ist
Dann ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Hat er eine unrenovierte Wohnung übergeben und verlangt der Mieter später eine Renovierung, weil sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat, muss der Mieter sich nach dem BGH in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Schönheitsreparaturen und Schäden auseinanderhalten
Schönheitsreparaturen betreffen normale Gebrauchsspuren. Echte Schäden – Brandflecken, zerbrochene Fliesen – muss der Mieter unabhängig von jeder Renovierungsklausel ersetzen. Auch wer eine neutral übergebene Wohnung mit ungewöhnlich kräftig gestrichenen Wänden zurückgibt, kann schadensersatzpflichtig sein, weil sich die Wohnung so schwer weitervermieten lässt (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12). → Abnutzung oder Schaden?
Tipps für Vermieter
- Neue Verträge: Wohnung renoviert übergeben und den Zustand im Protokoll mit Fotos festhalten. Keine starren Fristen, keine Quotenklausel.
- Alte Verträge prüfen: Viele Klauseln aus der Zeit vor 2015 sind unwirksam. Rechnen Sie im Zweifel damit, selbst renovieren zu müssen.
- Bei Streit beraten lassen, etwa beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein – die Rechtsprechung ist detailreich.
Renovierungskosten sind übrigens keine Betriebskosten und gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung. → Umlagefähige Nebenkosten