15-%-Grenze: anschaffungsnahe Herstellungskosten berechnen

Wer eine Wohnung kauft und in den ersten drei Jahren renoviert, muss aufpassen: Übersteigen die Kosten netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht sofort abziehbar. Der Rechner summiert Ihre Maßnahmen und zeigt, wie viel bis zur Grenze bleibt. Nichts wird gespeichert oder übertragen.

So rechnet der Rechner

Rechtsgrundlage: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, für Vermieter über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG, und das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten (Rn. 54–68). Nicht berücksichtigt: Erstattungen Dritter (z. B. Versicherung) mindern die Kosten; Schäden, die nach dem Kauf durch Dritte oder Unwetter entstehen, zählen nicht mit; gemischt genutzte Gebäude werden je Gebäudeteil geprüft.

Liegen Sie unter der Grenze und ist eine einzelne Maßnahme groß, kann sich die Verteilung auf mehrere Jahre lohnen:Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV verteilen. Was die Wohnung insgesamt kostet, zeigt derImmobilien-Rechner.

Häufige Fragen

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern werden über die Gebäude-AfA abgeschrieben.

Zählt die Umsatzsteuer bei der 15-%-Grenze mit?

Nein. Das Gesetz stellt auf die Aufwendungen „ohne die Umsatzsteuer“ ab. Maßgeblich sind also die Nettobeträge der Handwerkerrechnungen – auch wenn Sie als privater Vermieter die Umsatzsteuer selbst zahlen. Bei Rechnungen von Kleinunternehmern ohne ausgewiesene Umsatzsteuer ist der Rechnungsbetrag der Nettobetrag.

Wann beginnt und endet der Dreijahreszeitraum?

Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 wird er taggenau ab dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten berechnet – nicht ab dem Notartermin. Maßgeblich ist, wann die Arbeiten ausgeführt werden, nicht wann die Rechnung kommt oder bezahlt wird. Läuft eine Maßnahme über das Fristende hinaus, zählt nur der bis dahin erbrachte Teil.

Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-%-Grenze?

Ja. Seit den BFH-Urteilen vom 14.06.2016 und laut BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zählen auch Streichen, Tapezieren und ähnliche Schönheitsreparaturen mit. Nicht mit zählen jährlich übliche Erhaltungsarbeiten wie die Wartung der Heizung sowie Erweiterungen (z. B. Anbau) – Letztere sind ohnehin Herstellungskosten.

Was passiert, wenn ich die Grenze erst im dritten Jahr überschreite?

Dann gelten rückwirkend alle Aufwendungen des Dreijahreszeitraums als Herstellungskosten. Das Finanzamt ändert die Bescheide der Vorjahre (§ 175 Abs. 1 Nr. 2 AO) und berücksichtigt die Kosten stattdessen über die AfA. Deshalb lohnt es sich, die Summe laufend mitzurechnen.

Rechenhilfe, keine Steuerberatung (§ 5 StBerG beachten: Wir prüfen nicht Ihren Einzelfall). Der Rechner wendet die gesetzlichen Grenzen auf Ihre eigenen Eingaben an. Ob eine Maßnahme Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand ist oder ob ein Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, entscheiden Sie bzw. Ihr Steuerberater und letztlich das Finanzamt. Stand der Rechtslage: Oktober 2026.

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