Ratgeber

Wohnung kaufen zum Vermieten: Der Ablauf Schritt für Schritt

Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung

Kurz gesagt: Der Kauf einer Wohnung zum Vermieten folgt fast immer derselben Reihenfolge: Budget klären, suchen, besichtigen, Unterlagen prüfen, Finanzierung fest zusagen lassen, beim Notar unterschreiben, auf das Grundbuch warten, übergeben lassen – und dann vermieten. Rechnen Sie von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe mit etwa drei bis sechs Monaten. Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis rund 5 bis 12 % Kaufnebenkosten ein.

Schritt 1: Budget und Finanzierungsbestätigung

Bevor Sie Anzeigen durchsehen, sollten Sie wissen, was Sie sich leisten können. Bei einer vermieteten Wohnung zählt nicht nur die Monatsrate, sondern die ganze Rechnung: Miete hinein, Kreditrate, nicht umlegbares Hausgeld (Verwaltung, Erhaltungsrücklage), Rücklage für Leerstand und Reparaturen in der Wohnung selbst hinaus. Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zahlen.

Mit einer Finanzierungsbestätigung (oft „Finanzierungszusage unter Vorbehalt“ genannt) zeigen Sie Verkäufer und Makler, dass Sie ernsthaft kaufen können. Sie ist noch keine verbindliche Darlehenszusage. Was Zinsbindung und Tilgung für Ihre Rate bedeuten, können Sie mit dem Immobilien-Rechner durchspielen.

Schritt 2: Suche

Für Vermieter entscheidet die Lage über die Mietnachfrage: Hochschule, Arbeitgeber, Nahverkehr, Einkauf. Legen Sie vorher fest, welche Größe Sie suchen. Kleine Wohnungen lassen sich meist leicht vermieten, wechseln aber öfter den Mieter. Achten Sie in Anzeigen auf die Angaben aus dem Energieausweis (Energieträger, Verbrauch oder Bedarf, Effizienzklasse). Sie geben einen ersten Eindruck, wie teuer das Heizen wird.

Schritt 3: Besichtigung

Besichtigen Sie nach Möglichkeit zweimal, einmal davon bei Tageslicht. Achten Sie auf Feuchtigkeit, Fenster, das Alter der Heizung und den Zustand von Treppenhaus, Keller und Dach. Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder Makler den Energieausweis zeigen (§ 80 Abs. 4 Gebäudeenergiegesetz, seit Juli 2026 „Gebäudemodernisierungsgesetz“ – GModG). Was Sie konkret prüfen sollten, steht in unserer Besichtigungs-Checkliste.

Schritt 4: Unterlagen prüfen

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Ob diese gut funktioniert, sehen Sie nur in den Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen und – bei vermieteten Wohnungen – der Mietvertrag. Dafür sollten Sie sich ein bis zwei Wochen Zeit nehmen. Welche Unterlagen Sie brauchen und woran Sie Warnsignale erkennen, steht im Artikel Unterlagen vor dem Kauf.

Schritt 5: Finanzierung fest machen

Haben Sie sich für eine Wohnung entschieden, reichen Sie die Unterlagen zur Immobilie bei der Bank ein. Die Bank prüft Objekt und Person und gibt eine verbindliche Darlehenszusage. Das dauert häufig zwei bis vier Wochen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn diese Zusage vorliegt. Im Kaufvertrag verpflichten Sie sich zur Zahlung, auch wenn die Bank später absagt.

Schritt 6: Notartermin und Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag über eine Wohnung ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b BGB). Meist beauftragt der Käufer den Notar und trägt dessen Kosten. Sie bekommen vorher einen Vertragsentwurf. Ist der Verkäufer ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, muss er Ihnen nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vorher vorliegen. Auch beim Kauf von privat lohnt es sich, den Entwurf in Ruhe zu lesen. Achten Sie besonders auf Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Regelungen zu Sonderumlagen und Hausgeld sowie den Übergang des Mietverhältnisses.

Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erklärt ihn. Sie können jederzeit nachfragen. Danach unterschreiben alle Beteiligten.

Schritt 7: Grundbuch und Auflassungsvormerkung

Nach dem Termin kümmert sich der Notar um den Vollzug:

1. Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Eigentum, bevor Sie zahlen. Verkauft oder belastet der Verkäufer die Wohnung danach noch einmal, ist das Ihnen gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
2. Er meldet den Kauf dem Finanzamt. Sie erhalten den Grunderwerbsteuerbescheid.
3. Er holt bei der Bank des Verkäufers die Unterlagen zur Löschung alter Grundschulden ein und klärt Vorkaufsrechte.
4. Liegt alles vor, schickt er Ihnen die Fälligkeitsmitteilung. Erst jetzt zahlen Sie den Kaufpreis – häufig zwei bis acht Wochen nach dem Notartermin.
5. Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann darf das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Die Umschreibung im Grundbuch kann einige Wochen bis mehrere Monate dauern. Das hängt vor allem vom Grundbuchamt ab.

Schritt 8: Übergabe

Die Übergabe – also der Übergang von Nutzen und Lasten – findet meist nach Zahlung des Kaufpreises statt, auch wenn das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist. Ab diesem Tag zahlen Sie das Hausgeld und erhalten die Miete, wenn der Vertrag das so regelt. Halten Sie bei einer leeren Wohnung Zählerstände, Schlüssel und Mängel in einem Übergabeprotokoll fest. Informieren Sie den Verwalter über den Eigentümerwechsel.

Wichtig für die Steuer: Mit dem Tag der Übergabe beginnen drei Jahre, in denen Renovierungskosten netto höchstens 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen sollten – sonst sind sie nicht sofort abziehbar, sondern laufen über die Abschreibung. Planen Sie größere Arbeiten mit dem Rechner zur 15-%-Grenze.

Schritt 9: Vermietung

Ist die Wohnung bereits vermietet, treten Sie mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Das gilt auch für die Kaution (§ 566a BGB). Schreiben Sie dem Mieter gemeinsam mit dem Verkäufer, ab wann er die Miete auf welches Konto überweist.

Ist sie leer, legen Sie die Miete anhand des örtlichen Mietspiegels fest und prüfen Sie, ob in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt. Danach geht es an Inserat, Besichtigungen und Mietvertrag. Einmal im Jahr steht dann die Nebenkostenabrechnung an. Bei einer Eigentumswohnung erstellen Sie sie aus der Hausgeldabrechnung. Wie das geht, erklärt der Artikel Eigentumswohnung vermietet.

Kaufnebenkosten im Überblick

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Bayern verlangt 3,5 %, mehrere Länder 6,5 %. Bei 250.000 € Kaufpreis sind das zwischen 8.750 € und 16.250 €. Die Sätze ändern sich gelegentlich. Prüfen Sie den aktuellen Satz deshalb bei Ihrem Landesfinanzministerium.

Bei der Maklerprovision gilt seit Dezember 2020: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er beim Verkauf an Privatpersonen mindestens die Hälfte selbst tragen (§ 656c und § 656d BGB). Die Nebenkosten für Ihre Wohnung rechnet der Immobilien-Rechner für Sie aus.

Typische Dauer

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Bei Fragen zu Ihrem Vertrag hilft der beurkundende Notar, bei steuerlichen Fragen eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.