Verbilligte Vermietung: 66-%-Grenze berechnen

Vermieten Sie eine Wohnung günstiger, etwa an Kinder oder Eltern? Der Rechner vergleicht Ihre Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete und zeigt, ob die Werbungskosten voll oder nur anteilig abziehbar sind. Nichts wird gespeichert oder übertragen.

Die Grenzen in Kürze (seit 2021)

Miete in % der ortsüblichen WarmmieteWerbungskosten
mindestens 66 %voll abziehbar
50 bis unter 66 %voll bei positiver, anteilig bei negativer Totalüberschussprognose
unter 50 %nur anteilig abziehbar

Rechtsgrundlage: § 21 Abs. 2 EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2020 sowie R 21.3 EStR. Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich durchgeführt wird. Ausnahme nach dem BFH-Urteil vom 20.06.2023 (IX R 17/21): Bei besonders aufwendigen Objekten (etwa über 250 m² Wohnfläche) kann das Finanzamt auch über 66 % eine Prognose verlangen. Die Kürzung tragen Sie in der Anlage V im Feld für die verbilligte Überlassung ein; die Werbungskosten selbst erfassen Sie zunächst in voller Höhe.

Wenn Sie die Miete anheben möchten: Der Mieterhöhungsrechner prüft Kappungsgrenze und Fristen. Die Nebenkosten rechnen Sie mit dem Nebenkosten-Rechner ab – auch bei Angehörigen sollte das jährlich geschehen.

Häufige Fragen

Was bedeutet die 66-%-Grenze bei der Vermietung an Angehörige?

Beträgt die Miete bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Alle Werbungskosten sind dann abziehbar, obwohl die Miete verbilligt ist.

Was gilt zwischen 50 und 66 %?

Seit 2021 prüft das Finanzamt in diesem Bereich mit einer Totalüberschussprognose, ob über die Nutzungsdauer ein Überschuss zu erwarten ist. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug. Fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur im Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Miete abziehbar.

Was passiert unter 50 %?

Dann wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar: Bei 40 % der ortsüblichen Miete also 40 % der Kosten. Die Mieteinnahmen sind trotzdem voll zu versteuern.

Kaltmiete oder Warmmiete – was wird verglichen?

Die Warmmiete: vereinbarte Kaltmiete plus tatsächlich gezahlte umlagefähige Nebenkosten im Vergleich zur ortsüblichen Kaltmiete plus umlagefähige Kosten (R 21.3 EStR, BFH IX R 44/15). Auch Nebenkosten, die der Mieter direkt an Versorger zahlt, zählen mit (BFH IX R 7/20). Beim Mietspiegel darf der untere Wert der Spanne angesetzt werden.

Warum sollte ich Abstand zur 66-%-Grenze halten?

Die ortsübliche Miete steigt mit jedem neuen Mietspiegel, Ihre vereinbarte Miete bleibt gleich. Eine Quote von knapp über 66 % kann so nach ein, zwei Jahren darunter fallen. Prüfen Sie die Quote deshalb jedes Jahr und passen Sie die Miete rechtzeitig an.

Rechenhilfe, keine Steuerberatung (§ 5 StBerG beachten: Wir prüfen nicht Ihren Einzelfall). Der Rechner wendet die gesetzlichen Grenzen auf Ihre eigenen Eingaben an. Ob eine Maßnahme Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand ist oder ob ein Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, entscheiden Sie bzw. Ihr Steuerberater und letztlich das Finanzamt. Stand der Rechtslage: Oktober 2026.

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