Ratgeber

Mietkaution zurückzahlen: Frist, Einbehalt und Abrechnung

Stand: Oktober 2026 · Rechenhilfe, keine Rechtsberatung

Kurz gesagt: Eine feste Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. Der Vermieter darf sich eine angemessene Zeit zum Prüfen nehmen, die je nach Einzelfall auch mehr als sechs Monate betragen kann (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die oft genannten drei bis sechs Monate sind nur eine Orientierung aus der Praxis, keine gesetzliche Frist. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil einbehalten. Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren aber bereits sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).

Die Grundregeln zur Kaution

• Höchstens drei Monatsmieten – gemeint ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten-Pauschale oder -Vorauszahlung (§ 551 Abs. 1 BGB).
• Der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).

Wie lange darf ich die Kaution behalten?

Der Gesetzgeber hat bewusst keine Frist festgelegt. Nach dem BGH hängt es vom Einzelfall ab, wie viel Zeit der Vermieter braucht. Die oft zitierten „drei bis sechs Monate“ sind eine Orientierung aus der Praxis, keine gesetzliche Frist:

• Keine Schäden, keine offenen Forderungen? Dann sollten Sie zügig zurückzahlen.
• Schäden zu klären? Holen Sie Angebote ein und rechnen Sie zeitnah ab.
• Nebenkostenabrechnung steht noch aus? Zahlen Sie den Großteil aus und behalten Sie nur einen angemessenen Betrag zurück.

Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Zieht der Mieter mitten im Jahr aus, kommt die Abrechnung für sein letztes Jahr oft erst Monate später. Der BGH hat erlaubt, dafür einen angemessenen Teil der Kaution zurückzuhalten (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Angemessen heißt nach verbreiteter Ansicht: orientiert an der Nachzahlung der Vorjahre – nicht die ganze Kaution. Lag die letzte Nachzahlung bei 180 €, ist ein Einbehalt in dieser Größenordnung – mit etwas Puffer für gestiegene Preise – nachvollziehbar. → Mieterwechsel

Schäden: sechs Monate Verjährung beachten

Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Das ist kurz. Warten Sie mit der Abrechnung von Schäden also nicht bis zum Ende einer großzügigen Prüffrist. Immerhin: Gegen den Rückzahlungsanspruch aus einer Barkaution darf der Vermieter nach dem BGH auch mit bereits verjährten Schadensersatzansprüchen aufrechnen (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23) – darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen.

Normale Abnutzung ist kein Schaden. → Abnutzung oder Schaden?

Streitige Forderungen

• Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
• Nach dem Mietende darf er auch mit Forderungen verrechnen, die der Mieter bestreitet (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17). Der Mieter kann dann seinerseits klagen, wenn er die Forderung für unberechtigt hält.

Rechenbeispiel Kautionsabrechnung

Den Einbehalt rechnen Sie ab, sobald die Nebenkostenabrechnung fertig ist: Nachzahlung abziehen, Rest auszahlen.

So gehen Sie vor

1. Übergabe mit Protokoll – Zustand, Zählerstände, Schlüssel. → Übergabeprotokoll
2. Schäden beziffern – Kostenvoranschlag, Abzug „neu für alt“ beachten.
3. Kautionsabrechnung schreiben – Kaution, Zinsen, jeder Abzug einzeln begründet.
4. Restbetrag überweisen und Einbehalt nennen.
5. Nebenkostenabrechnung erstellen und den Einbehalt abrechnen.

Mit dem kostenlosen Kautionsrechner erstellen Sie die Abrechnung samt Schreiben direkt im Browser.